ESGメタバースカンパニーのジオテクノロジーズ株式会社（本社：東京都文京区、代表取締役会長：杉原 博茂、代表取締役社長 CEO八剱 洋一郎、以下「ジオテクノロジーズ」）と株式会社三井住友トラスト基礎研究所（本社：東京都港区、取締役社長：百瀬 義徳、以下「SMTRI」）は、2023年9月に締結した「不動産分野における地図データや人流データ等の活用に関する研究契約」に基づいて共同研究を実施し、このたび、成果第一弾として「住宅需要傾向の7都市間比較レポート」を公開しました。

このレポートは、SMTRIが提案する調査フレームに対し、ジオテクノロジーズが提供するリサーチサービス「Geo-Research」を活用し、東京23区・札幌市・仙台市・横浜市・名古屋市・大阪市・福岡市の7都市の居住者の住宅需要動向について調査分析を実施したものです。

「Geo-Research」は、人流データによる来訪・滞在などの位置情報履歴に基づいたアンケート調査が可能で、24時間で10万サンプルの回答実績があります。両社は、このジオテクノロジーズの位置情報技術と、SMTRIの不動産にかかわる豊富な研究アセットを掛け合わせることで不動産領域のDXを推進します。

コロナ禍を経て、生活者の住宅ニーズ変化に伴い不動産市場が著しく変化する中で、SMTRIをはじめ不動産に関連する事業を展開する各社は、生活者のニーズを分析しきれていないという課題を抱えていました。なかでも都市間でのニーズの差異が注目されるものの、特定の都市の居住者に対象を絞ってアンケートを実施する場合、従来の方法では住民票の住所と実際の居住地が異なるなど正確性に課題があり、また十分なサンプル数の確保が難しいため、調査の実施においてハードルとなっていました。

一方、ジオテクノロジーズは、約30年にわたり自動車や運輸・公共領域で培った位置情報技術や保有する人流データアセットを様々な業種業態の企業の知見と組み合わせることで、未来予測（Geo-Prediction）し、社会課題の解決に取り組むべくパートナーを探していました。さらにジオテクノロジーズは、人流データのGPSログをもとに調査対象者を絞り込むことができ、質・量ともにSMTRIの調査における課題を解決するリサーチサービス「Geo-Research」を提供していました。

そこでSMTRIの不動産領域での豊富な研究アセットと、ジオテクノロジーズの位置情報技術をかけあわせることで、不動産領域のDX推進に貢献できると考え「不動産分野における地図データや人流データ等の活用に関する研究契約」を締結し、共同研究するに至りました。

今回の共同研究では、SMTRIが提案する調査フレームに対し、ジオテクノロジーズが「Geo-Research」を用いて、人流データのGPS履歴をもとに“調査対象エリアに居住している”と推定される対象者の絞り込みと、調査の実行を行いました。SMTRIは調査フレームの提案に加え、リサーチ結果の分析を行いました。

共同研究の枠組みを活用して、「東京23区と主要政令市に居住している方の住宅需要動向」について、「Geo-Research」によるアンケート調査を2023年11月に実施しました。

調査対象 　:対象都市に居住し、仕事に従事している方
対象都市 　:東京23区、札幌市、仙台市、横浜市、名古屋市、大阪市、福岡市
有効回答数 :22,585件

＜調査分析項目＞
Ⅰ．「居住者の出身地や働き方」についての都市間比較と年代間比較
Ⅱ．「居住地から最寄り駅や勤務先までの移動時間」についての都市間比較
Ⅲ．「テレワーク実施の状況やコロナ禍前後で住宅に対して求めることの変化」についての都市間比較と年代間比較

＜調査分析結果＞
Ⅰ．「居住者の出身地や働き方」についての都市間比較と年代間比較
働き方について都市間で比較すると、都道府県問わず60％以上の世帯が共働きしており、（図1）年代間で比較すると、20～40代の70％以上が共働きであり、50代以上は共働き世帯の比率は低下する傾向がありました。（図2）

Ⅱ．「居住地から最寄り駅や勤務先までの移動時間」についての都市間比較
徒歩10分以内の比率が一番高いのは大阪市で約47％、次いで東京23区が約42％で、駅近の居住者が目立って多く、対してその他の都市は、仙台市を筆頭に駅から居住地まで徒歩25分以上かかる郊外の居住者が多いことが明らかになりました。（図3）

Ⅲ．「テレワーク実施の状況やコロナ禍前後で住宅に対して求めることの変化」についての都市間比較と年代間比較
コロナ禍を経て住宅に対して求めることに変化が生じていたのかを調査しました。都市間で比較すると「住宅に対して求めることが変わった」と回答している比率が一番高い都市は東京23区で約16％、一番低い都市は札幌市で約12％と大きな差は見られませんでした。（図4）一方で、年代別で比較すると、「住宅に対して求めることが変わった」と回答している比率は20代と30代が約19％と他年代よりもやや高く、年代が上がるにつれて回答比率が下がる傾向がありました。（図5）

「Geo-Research」は圧倒的なスピードとピンポイント精度で人々の意識調査ができる日本初のクラウドサービスです。日本全国約600万人※のアンケートモニターに対して、属性とエリアを特定して来訪・滞在などの位置情報履歴に基づいたアンケート調査をすることができます。位置情報によるスクリーニングから、アンケートの配信、回収までをジオテクノロジーズで完結でき、24時間で10万サンプルの回収実績を持っています。※2024年4月現在

三井住友トラスト基礎研究所のホームページにて公開しています

【レポートについて】 三井住友トラスト基礎研究所　新規事業開発室 ： new_biz_dev@smtri.jp
【Geo-Researchについて】 ジオテクノロジーズ ： GPmktg_support@geot.jp

三井住友トラスト基礎研究所は、「都市と不動産」に関する調査研究・提言とコンサルティング業務を行う専門シンクタンクとして1988年に誕生し、当該分野における長年の調査研究を基礎に不動産投資の評価分析に関する調査研究を加え、国内外の不動産市場、不動産金融およびPPP（官民パートナーシップ）・インフラ分野に強みを持つリサーチ＆コンサルティングを展開しております。

新規事業開発室は、2023年10月に新設された新しい組織です。当室では、不動産インデックスなど新たな評価手法の開発等を産学連携で進めており、また不動産市場に関わる各種ミクロ情報や海外情報の活用について他社と共同研究を行い、不動産データの利活用につなげる役割を担っています。こうした多様なアプローチにより、市場拡大が見込まれるニューアセットやデータが未整備な領域の調査、顧客ポートフォリオや個別事案の評価などを行い、新たな投資機会の創出や市場拡大に貢献していきます。

【業務領域】

Ⅰ.新領域・手法による研究開発・調査業務
（1）個別評価 「カクテルアプローチやDaily PPIを活用した分析」
（2）エリア評価 「GISやポイントデータを活用した分析」
（3）マーケット評価 「市場拡大が見込まれるニューアセットや新たな投資商品の研究」

Ⅱ.不動産領域を中心とするDX支援
「個社が保有する大量のデータを活用できるフェーズに押し上げるための支援」

Ⅲ.産学連携、支援
カクテルアプローチやDaily PPIの開発など「先進的な分野における共同研究および社会実装」